Lãi Suất Vay Mua Nhà 2026: Mức Ngân Hàng Công Bố Và Cách Tính

Pháp luật không đặt trần chung cho lãi suất vay mua nhà: mức lãi do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận theo cung cầu vốn thị trường (Điều 13 Thông tư 39/2016/TT-NHNN). Ngân hàng Nhà nước cũng không công bố lãi suất cho vay mua nhà bình quân toàn thị trường. Tại thời điểm đối chiếu 24/10/2026, mức công bố công khai trên kênh chính thức của hai ngân hàng nhà nước là từ 9,0%/năm trong giai đoạn ưu đãi đầu (trang chính thức của Vietcombank và trang chính thức của BIDV); riêng vay mua nhà ở xã hội có mức ưu đãi thấp hơn. Xem thêm các gói vay mua nhà theo ngân hàng.

Bạn đọc lưu ý: thông tin chỉ mang tính tham khảo; lãi suất, phí và điều kiện do từng ngân hàng quy định và có thể thay đổi. Hãy liên hệ ngân hàng để được báo giá chính xác trước khi vay.

Lãi suất vay mua nhà tháng 10/2026

Dưới đây chỉ là các mức đã được công bố trên kênh chính thức, kèm thời điểm. Những dải lãi suất tổng hợp lưu hành trên mạng (ví dụ “5%-10%” hay “3,99%-6,5%”) không có nguồn chính thức nên không được dẫn lại trong bài này.

Gói vay	Lãi suất công bố	Điều kiện / thời điểm
Vietcombank “Nhà Mới An Cư” (đăng 15/10/2026)	Cố định chỉ từ 9,0%/năm trong 12 tháng đầu kể từ giải ngân đầu tiên	Quy mô 20.000 tỷ đồng; vay tới 100% giá trị căn nhà; tối đa 35 năm; áp dụng tại Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh/thành lân cận; đến hết 31/03/2027 hoặc hết quy mô
BIDV “Ngôi nhà đầu tiên” (cập nhật 17/09/2026)	9,0%/năm (12 tháng đầu, vay tối thiểu 36 tháng); 9,5% (18 tháng, tối thiểu 60 tháng); 10,0% (24 tháng, tối thiểu 60 tháng)	Dành cho khách hàng chưa có khoản vay mua nhà tại BIDV; tối đa 01 khoản ưu đãi cho mỗi khách hàng, tính cả vợ chồng
Ngân hàng Chính sách xã hội (mua, thuê mua nhà ở xã hội)	5,4%/năm; nợ quá hạn 130% lãi suất cho vay	Vay tối đa 80% giá trị hợp đồng mua, tối đa 25 năm (Nghị định 100/2024/NĐ-CP, Điều 48)
Ngân hàng thương mại, chương trình nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP	6,5%/năm với người mua (ưu đãi 5 năm); 7%/năm với chủ đầu tư (ưu đãi 3 năm)	Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước công bố ngày 07/10/2026; người dưới 35 tuổi được hưởng thêm ưu đãi (xem bên dưới)

Vietcombank và BIDV là hai ngân hàng được đối chiếu trực tiếp trên trang chính thức; các ngân hàng khác thường ghi “ưu đãi” hoặc “theo thông báo từng thời kỳ” mà không in số cụ thể trên trang sản phẩm. Bạn có thể xem từng gói tại lãi suất vay mua nhà Vietcombank và vay mua nhà BIDV, hoặc tại các gói vay mua nhà theo ngân hàng.

Chính sách dành cho người dưới 35 tuổi

Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước công bố ngày 07/10/2026, với chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP, người mua dưới 35 tuổi được hưởng lãi suất thấp hơn 2%/năm trong 5 năm đầu và thấp hơn 1%/năm trong 10 năm tiếp theo (so với lãi suất trung, dài hạn bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà nước), tức ưu đãi tối đa 15 năm. Đây là chương trình nhà ở xã hội, không áp dụng cho mọi khoản vay mua nhà thương mại. Mốc thời gian và công văn chi tiết chưa đối chiếu được với văn bản gốc nên bài này không nêu.

Lãi suất sau thời gian ưu đãi

Hết thời gian cố định, lãi suất thường chuyển sang thả nổi. Theo Điều 13 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, hợp đồng phải ghi nguyên tắc, yếu tố và thời điểm xác định lãi suất điều chỉnh, và ngân hàng phải cung cấp các thông tin này cho bạn trước khi ký (Điều 16). Pháp luật không quy định “biên độ” thả nổi; mức biên độ là chính sách của từng ngân hàng, vì vậy hãy yêu cầu ghi rõ bằng văn bản.

Cách tính lãi suất vay mua nhà

Hợp đồng phải nêu phương pháp tính lãi (Điều 13 và Điều 16 Thông tư 39/2016/TT-NHNN). Khi quy đổi lãi suất %/năm thành tiền lãi, cách phổ biến là:

Tiền lãi = Dư nợ thực tế x Số ngày duy trì x Lãi suất năm / 365 (một số ngân hàng quy định số ngày cơ sở khác trong hợp đồng).

“Dư nợ giảm dần” nghĩa là lãi được tính trên dư nợ gốc còn lại, và áp dụng cho cả hai cách trả nợ phổ biến, không đồng nghĩa với “gốc chia đều”:

• Trả gốc đều: gốc mỗi tháng bằng số tiền vay chia số tháng; lãi giảm dần nên tổng tiền trả mỗi tháng giảm dần.
• Niên kim (gốc và lãi trả đều): tổng số tiền trả mỗi tháng gần như cố định; phần lãi giảm dần, phần gốc tăng dần.

Ví dụ giả định: vay 1 tỷ đồng trong 20 năm (240 tháng), lãi suất cố định 9%/năm (0,75%/tháng) trong suốt kỳ vay. Đây chỉ là phép tính minh họa, không phải mức lãi của ngân hàng nào.

Cách trả nợ	Tháng đầu	Tháng cuối	Tổng lãi
Gốc đều	Khoảng 11.666.667 đồng (gốc 4.166.667 + lãi 7.500.000)	Khoảng 4.197.917 đồng	903.750.000 đồng
Niên kim	Khoảng 8.997.260 đồng	Khoảng 8.997.260 đồng	Khoảng 1.159.342.294 đồng

Gốc đều có tổng lãi thấp hơn nhưng những tháng đầu phải trả nhiều hơn; niên kim nhẹ hơn ở giai đoạn đầu nhưng tổng lãi cao hơn. Ngân hàng cũng có thể cho thỏa thuận kỳ hạn trả gốc và lãi riêng (Điều 18).

Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất vay mua nhà

• Mặt bằng lãi suất thị trường: Ngân hàng Nhà nước ghi nhận lãi suất tiền gửi bình quân giao dịch mới ở mức 6,38%/năm tại ngày 20/09/2026; chi phí huy động tăng thường kéo theo lãi suất cho vay.
• Hồ sơ tài chính và lịch sử tín dụng: thu nhập ổn định và nhóm nợ tốt trên CIC giúp được xét ưu đãi. Nợ xấu là nhóm 3, 4, 5; nhóm 2 là nợ cần chú ý, không phải nợ xấu (Thông tư 31/2024/TT-NHNN).
• Tài sản bảo đảm và kỳ hạn: vay thế chấp bằng chính căn nhà mua thường có điều kiện tốt hơn vay tín chấp; kỳ hạn dài, khoản vay lớn có thể đi kèm lãi suất khác.
• Sản phẩm, đối tượng và chương trình: gói dành cho người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội hay khách hàng đang có quan hệ với ngân hàng có thể có mức lãi riêng.

Những lưu ý khi so sánh lãi suất vay mua nhà

• So cả lãi suất sau ưu đãi: hỏi rõ thời gian cố định, công thức thả nổi, thời điểm điều chỉnh.
• Hỏi về phí trả nợ trước hạn: theo Điều 14 Thông tư 39/2016/TT-NHNN đây là phí do hai bên thỏa thuận, pháp luật không đặt mức tối đa; một số gói miễn phí.
• Không có tỷ lệ trả nợ/thu nhập luật định: các mốc 40% hay 50% thường nghe chỉ là quy tắc nội bộ hoặc khuyến nghị, nhưng ngân hàng sẽ đánh giá khả năng tài chính trả nợ của bạn (Điều 7). Hãy tự tính để số tiền trả hằng tháng không làm hụt dòng tiền.
• Không bị gắn bán bảo hiểm không bắt buộc: Luật Các tổ chức tín dụng (Điều 15) cấm ngân hàng gắn bán bảo hiểm không bắt buộc với sản phẩm ngân hàng. Nếu được đề nghị, bạn có quyền từ chối.

Câu hỏi thường gặp

1Lãi suất vay mua nhà ngân hàng nào thấp nhất?

2Đang có dư nợ thẻ tín dụng hoặc vay mua xe thì có vay mua nhà được không?

3Ngân hàng tính lãi theo dư nợ giảm dần hay dư nợ gốc ban đầu?

4Có phải mua bảo hiểm hoặc mở thẻ tín dụng mới được hưởng lãi suất ưu đãi không?

5Quân nhân, nông dân có gói vay mua nhà riêng không?

Lãi suất vay mua nhà thay đổi theo thời điểm, ngân hàng và hồ sơ của bạn, nên cách an toàn là đối chiếu mức công bố chính thức, hỏi rõ lãi suất sau ưu đãi và tự tính số tiền trả hằng tháng. Xem thêm các gói vay mua nhà theo ngân hàng để so sánh.

Nguồn: Thông tư 39/2016/TT-NHNN (văn bản hợp nhất 86/VBHN-NHNN); Luật Các tổ chức tín dụng (văn bản hợp nhất 100/VBHN-VPQH); Thông tư 31/2024/TT-NHNN; Nghị định 100/2024/NĐ-CP (văn bản hợp nhất của Bộ Xây dựng); Luật Nhà ở 2023; trang chính thức của Vietcombank; trang chính thức của BIDV; số liệu Ngân hàng Nhà nước công bố ngày 07/10/2026. Đối chiếu ngày 24/10/2026.